●この記事のポイント
・日建設計、日本政策投資銀行、DBJアセットマネジメントは既存ビルのエネルギーをゼロに近づけるリノベーション「ゼノベ」プロジェクトを推進
・築古の既存ビルを環境改修してCO2排出量削減と不動産価値向上を両立
・省エネにより水光熱費を削減、バリューアップにかかる改修費用を約3年で回収
日建設計、日本政策投資銀行（DBJ）、DBJアセットマネジメントの3社は、既存ビルのエネルギーをゼロに近づけるリノベーション、「ゼノベ」プロジェクト（ゼロエネルギーリノベーションプロジェクト）を共同で推進している。ゼノベは、築年数を経た既存ビルを環境性能の高い建物への再生し、二酸化炭素（CO2）排出量削減と不動産価値向上の両立を図るのが目的だ。第一弾となった日建ビル１号館では、ZEB化に伴うバリューアップ部分に約4,000万円の改修費を投じたが、省エネ化により年間約1200万円の水光熱費の削減が見込まれており、仮にその削減分をすべて改修費用に充当した場合、約3年での回収が可能と試算されている。さらに環境価値及び不動産価値の上昇により改修前の建物スペックでのマーケットレントと比較して、2～3割の賃料増加を見込んでいる。
この取り組みの背景には、「2050年ネットゼロ」がある。2050年までにCO2をはじめとする温室効果ガスの排出量を実質ゼロにすることは、地球温暖化対策として世界的に合意された目標であり、各業界において様々な取り組みが行われている。不動産業界においては、2030年までに2013年度比51％のCO2排出量の削減がロードマップとして示されている。日建設計に取材した。
●目次
既存ビルの環境改修が現実的な選択肢
日建設計のゼノベプロジェクトのプロジェクトリーダー横瀬氏は不動産業界を取り巻くネットゼロ実現に向けた社会的背景について次のように説明する。
「不動産分野におけるCO2排出量は約18％を占めており、2030年までに2013年度比で約50％の削減を目指すロードマップが示されています。では、どのような建物がストックを占めているのかといえば、建物の築年数別ストックを見ると、築10年以上の建物が全体の約8～9割を占めており、ここが大きなボリュームゾーンとなっています。新築のビルに関しては、省エネやさまざまな環境性能向上に取り組んでいますが、ネットゼロの実現を目指すうえで、ストックの大半を占める既存ビルへの対応が不可欠です。」
新築への建て替えは、多くのCO2を排出するうえに、昨今の建設費高騰といったコスト面の影響も大きいため、現実的な選択肢とは言い難い。こうした背景から、既存ビルを対象とした環境改修こそが、ネットゼロ目標達成に向けた実行可能で有効な手段として注目されている。
ただ、改修による環境価値が十分に不動産評価に反映されない現状では、多くのビルオーナーが投資を躊躇するという課題があった。このような既存ストックに対して、どのようなアプローチが可能かを検討するために、2022年に前述の3社がアライアンスを組んだ。DBJとその子会社であるDBJアセットマネジメントは不動産金融の知見から、日建設計が建築技術の観点から改善策を提案を行い、環境と経済性の両立を目指して不動産マーケットにアプローチしていく。
環境改修によるZEB化の追加コストはおおよそ3年で回収
新築への建て替えと比較して、環境改修するほうがコスト面で有利であることは、専門外の立場でも容易に理解しやすい。一方で、環境改修にかかる余分のコストが、どの程度で回収できるかについては懸念が残る。一般的に、環境改修に伴う投資は追加コストと捉えられがちだ。日建設計の小谷氏が次のように説明する。
「通常の改修工事での機能回復は、建築的なものであったり、設備的なものだったりしますが、環境改修ではそういう単純な機能回復に加えて、CO2削減や省エネを目的としたZEB化改修を行います。設備的には高効率の機器を入れるようにしますし、建築的には断熱効果を高めます。例えば照明については、最近の一般的なオフィスビルでは平均照度750ルクスですが、それを500ルクスに下げる。しかし、この照度はシミュレーションをしたところ、業務上支障のない範囲での設定であり、省エネを図ると同時にコストダウンも図る。イニシャルコストがやや高くても高効率な機器導入で省エネ化することにより、水光熱費のランニングコストを抑えることができ、仮にその削減分をすべてZEB化によるコストアップ分に充当した場合、概ね3年で回収できる試算となります」
ゼノベプロジェクト第一弾として、環境改修した築57年の「日建ビル1号館」（大阪市中央区）では、LED照明や空調の高効率化、断熱性向上など、汎用性の高い技術を組み合わせ、投資効率の高い環境技術から優先的に採用された。建物はそれぞれ日照条件や風向きなどの立地環境が異なるため、環境改修は個々の建物の特性に応じて最適化される必要がある。
こうした適切な投資判断と建物特性に応じた最適な改修により、同ビルは「ZEB Ready」認証を取得した。ZEB Readyとは、ZEBを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建築物のことだ。
高まる環境コミュニケーションの重要性
ゼノベプロジェクトの大きな特長は、「環境性能の向上が不動産価値に結びつく」という視点を重視している点にある。横瀬氏は、次の3点を経済的な効果として挙げる。
「経済的な効果は3つほどあると思います。まず１つ目は、水光熱費などのランニングコストが削減できる点です。近年は、電気料金の上昇が続いていますが、今後も上昇が続くのであれば、想定以上に削減効果が期待できます。
2つ目は、賃料への影響です、従来、オーナーやデベロッパーにとっては、環境性能を高めたことを根拠に賃料を上げることが可能かどうかの判断が難しく、慎重にならざるを得ない状況があります。
しかし、日建ビル1号館の例で言えば、改修前の建物スペックでのマーケットレントと比較して、2～3割の賃料増加を見込んでいます。実際にリーシングを進める中で、テナント候補からは、『ゼノベのコンセプトに共感した』『建物のデザインに魅力を感じた』といった反応もあり、まさにこちらが伝えたい環境価値と建物価値の両立が図れているのではないかと実感しています。
3つ目は、CO2削減量そのものが経済価値を持つという点です。実際に炭素取引（排出量取引、排出権取引）を行うわけではありませんが、昨今ICP（Internal Carbon Pricing）を企業内部の評価軸の1つとして用いられるケースも増えています。今回の日建ビル1号館では、年間137トンのCO2を削減できる見込みであり、こうした効果も不動産の価値として可視化されつつあると思います。」
上場企業を中心に、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）への対応など、環境への取り組みに関する情報開示の重要性が高まっている。これまで中小規模のビルで環境改修がなかなか進まなかった背景には、投資対効果の不透明さや情報の非対称性といった課題があった。しかし、環境配慮が市場の要請となりつつある現在、環境改修は不動産戦略における重要な選択肢の一つとして位置づけられるようになってきている。
日本の建築業界では、高度経済成長期に急激な都市化が進む中で、スクラップアンドビルドが主流となった。しかし、時代は大きく変化している。限られた資源の有効活用やネットゼロ社会の実現が求められるいま、持続可能な建築のあり方が再定義されつつある。
ゼノベプロジェクトには、これまで当然とされてきた開発手法に対して、新たな選択肢を提示し、既存ストックの価値を最大限に引き出す、新たな常識を築く契機となることが期待されている。
（文＝横山渉／ジャーナリスト）
